当前，北京的办公楼市场正经历一场跨度达十年的深度调整，全面进入以“重新定价”为特征的系统性重构阶段。根据仲量联行发布的《2026北京办公楼市场白皮书》数据，截至2026年第三季度，全市空置率维持在17%左右，稳居全国一线城市最低水平。与此同时，租金继续回落，三季度末全市甲级办公楼平均租金降至198元/平方米/月，较2018年末的历史峰值8年累计下调近50%。其中，2024年和2025年租金年均同比下滑超过16%，反映出市场心理基线的持续下移。
数据来源：仲量联行研究部
仲量联行认为，这一深度的租金回调并非短期波动，而是顺应宏观经济转型与产业结构升级的理性回归，本质上是对办公楼资产的“重新定价”。支撑“重新定价”趋势的，是供需关系的结构性变化。北京甲级办公楼市场正迎来继2008年、2019年后的第三轮供应高峰。2026至2030年，预计新增高品质办公面积超过100万平方米，集中于CBD核心区与望京，对存量项目的续租和招商形成直接分流和竞争。
本轮放量正在进一步重塑供需天平。凭借地段与硬件优势粗放增长的周期红利已经消退，市场在结构性的“租户方市场”中进入博弈的深水区。市场正从五大维度重构：定价逻辑重构，租金锚点下移，市场寻找新均衡；供需关系重构，新增供应叠加企业需求趋于理性，租户主导格局强化；决策逻辑重构，企业选址不再局限于区位与租金，转向空间效能、运营效率、全生命周期成本综合评估；需求形态重构，整体需求保持审慎，但人工智能、高精尖产业释放结构性机会；竞争流向重构，项目竞争从同片区、同等级比拼，延伸至跨区域、跨品类、跨等级博弈。
随着调整深化，北京办公楼市场租金下行节奏已显著趋稳，市场微观周期已由快速下探转入放缓寻底阶段。预计整体市场2026年租金跌幅将收窄至6-7%，并于2028年末逐步企稳触底。
数据来源：仲量联行研究部
在整体市场寻底过程中，北京东西部办公市场存在显著的周期“时差”。2026年，西部市场已率先筑底企稳，超过半数的甲级资产在前三季度录得租金持平或正增长。部分区位核心或品质优越的项目已接近满租，带动租金报价大幅攀升。
以中关村为例，2019至2022年间租金累计跌幅仅约5元/平方米/月，大多数项目鲜有下调租金的意愿。2026年第三季度，该区域甲级办公楼租金增长率由负转正，环比平均增幅达到2.4%。当前，中关村核心区域的主流项目空置率保持在10%以内，部分甚至接近满租，优质企业频繁在楼内或周边项目中连续扩租，空置面积一旦释放往往会被迅速吸收。
相比之下，东部区域受新增供应入市及需求端保持审慎的双重影响，整体租金仍处于深度调整的通道中。东部核心商务区普遍面临较大的去化与空置压力，在过去一段时间内，业主间的租金博弈趋于白热化，但这同时也为企业端提供了难得的成本优化与升级窗口。当前，东部市场租户对空间效能的要求达到前所未有的高度。超甲级资产正从周边楼宇中持续虹吸升级型需求，协助企业实现成本管理与办公空间的同步进阶。
数据来源：仲量联行研究部
白皮书调研显示，37%受访企业租户预判市场将于2028年触底，业主预期同样集中于这一时间窗口，2028年被视作北京办公楼实质性筑底回稳的关键节点。区域预期差异明显：西部市场企业对2026—2027年率先企稳信心更强；东部市场多数租户将触底时间锚定在2028年及以后。虽然近四成租户判断租金仍存在5%至10%下行空间，但市场对租金大幅下跌的预期已经明显收窄。
另据统计，近几年，北京办公楼市场中新租与续租之间的价差持续收窄。2019年后，新租租金率先触顶回落，续租租金在经历一段高位运行后，也步入下行通道。到2025-2026年，两者的平均租金价差已从峰值时的60-80元，大幅压缩至20-30元。这个过程削弱了搬迁的经济驱动力，租户通过搬迁实现显著租金节省的收益空间已被大幅挤压。当新租与续租价差收窄至当前区间时，搬迁所带来的账面租金节省往往已较难覆盖搬迁本身的摩擦成本，这包括复原成本、装修成本等大额一次性支出和繁杂的隐性成本。因此，租户继续留在原址的动机显著增强，因惬意换租带来的市场波动也将逐渐趋于平稳。
仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示，当前市场积极信号在于供需双方预期逐步走向理性。优质租户不再单纯等待所谓市场“绝对底部”，而是结合未来三年业务规划主动锁定办公空间；业主的核心目标转向提升入驻率、优化租户结构。预期共识正在支撑市场平稳筑底，北京办公楼正从深度调整迈向新均衡。
